こんな場合どうする１

では、ここで実際に起こった事例をご紹介した上で「どの様に対応すればいいのか」について解説をしたいと思います。

「父親が名義人となり所有している土地に、息子夫婦が家を新築しました。二世帯住宅で息子名義です。ですが、その後息子夫婦がその二世帯住宅から出てしまいました。この場合居住用財産はどちらのものになるのでしょうか」という話です。

この事例は大変多いケースで、認識の違いからトラブルに発展することも少なくありません。

「親が所有していた土地に、息子夫婦が二世帯住宅を建てた」と書いてあると、「じゃあ、居住用財産の権利は親にあるのでは？」と考えてしまいがちです。

でも、「居住用財産」というのは「家屋を所有している場合」に付くものなので、土地だけを所有している場合は「居住権財産を持っている」ことにはならないのです。

つまり、居住用財産に使うことができる特例は使用することはできません。

では、本当にこの場合は何の救済措置もないのでしょうか。

この様に「土地の所有者が父」で「建物の所有者が息子」である場合、「建物の所有者が100パーセント息子かどうか」を確認してください。

もし建物の中に少しでも親の持分があるのであれば、その分の面積と土地には「居住用財産の特例」を使うことができます。

この様に、息子が親の土地に家を建てる場合は、少しでも建物の持分を持っておくことが大切なのです。

二世帯住宅を建てても、急な転勤などで一緒に住むことができなくなる日がくるかもしれませんので、そのことに備えておく必要があるのです。

また家屋に持分が無く、何らかの事情で土地と建物を売却しなければならなくなった場合は、「建物の贈与」をしてしまったほうがお得です。

古い建物の評価額は低くなりますので、贈与税もそんなにかかりません。

つまりどういうことかというと、「土地の所有権に加えて建物の所有権も父親に移してから売却」をするのです。

これだと、譲渡税の差は数百万にもなります。

しかしこの方法は認められない場合もありますので、専門家に相談されてから決断されることをオススメします。